2026年度（令和8年度）の税制改正大綱が公表され、住宅関連税制は大きな転換期を迎えました。
今回の改正の軸となるのは、**「省エネ」「子育て支援」「小規模住宅」**です。
最大の注目点は、これまで原則「50㎡以上」とされていた対象住宅の床面積要件が「40㎡以上」へと緩和されたこと。あわせて子育て世帯・若年夫婦世帯への支援拡充や、中古住宅の控除期間延長など現代の住宅事情に即した制度設計が進められています。
その一方で、災害リスクの高いエリア（いわゆるレッドゾーン）への新たな制限も導入。「どこに住むか」という安全性の観点がこれまで以上に重視される内容となっており、土地探し中の方は注意が必要になります。
2026年度から変更される住宅ローン控除の最新情報を中心にリフォーム減税、売却・土地活用に関する特例まで、住宅取得・検討時に押さえておきたいポイントを解説いたします。
◆住宅ローン控除（減税）
省エネ･子育て･コンパクト住宅を後押しする形で、住宅ローン控除は5年間延長！
「広い新築住宅」中心だった従来の考え方から環境性能が高く、暮らしやすいサイズの住まいを評価する制度へと大きくシフトしています。
住宅ローン控除(減税)とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを買った人の負担を減らすため支払った税金が国から戻ってくる制度です。省エネ性能が高い住宅や安全性が確保された立地の住宅を選ぶことで、長期にわたる節税効果が期待できます。
入居翌年の2~3月に確定申告をすることにより、納めすぎた税金が還付されます。
令和7年と令和8年の主な違い（概要）
昨年度との違いを比較表にまとめました。
■ 住宅ローン控除制度の継続 (延長されます！)
入居期限：2030年（令和12年）12月31日までが対象
■ 控除率
年末ローン残高の 0.7％が所得税から控除
(例)年末に住宅ローンが残り2500万円の場合175,000円
25,000,000円×0.007=175,000円
※所得税で控除しきれない場合は所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）を住民税から控除
(例)所得税を年間10万円払っている方の場合は引ききれなかった75,000円が翌年の住民税から控除
■ 所得制限
原則：納税者本人の合計所得金額 2,000万円以下
■ 控除期間 (13年間控除の対象物件が拡大！)
13年：新築住宅・未使用住宅・買取再販住宅、および一定の省エネ基準に適合し所定の証明書が提出できる既存住宅
10年：省エネ基準に適合しない既存住宅、または増改築等（住宅の取得を伴わないリフォーム）
床面積要件の緩和
・40㎡以上50㎡未満(合計所得金額1,000万円以下の年に限り適用)
・50㎡以上(所得制限なしで適用可能)
都市部のコンパクトマンションや単身・共働き世帯にも利用しやすくなりました。
子育て世帯・若年夫婦世帯への支援強化
これまで新築に限定されていた借入限度額の上乗せ措置が、省エネ基準を満たす既存住宅（中古）にも拡大されます。
対象となる世帯
・夫婦のいずれかが40歳未満
・19歳未満の扶養親族がいる世帯
災害リスクを考慮した新ルール
以下の区域内での新築・新築未使用住宅は、原則として控除対象外となります。
・災害危険区域
・土砂災害特別警戒区域
・急傾斜地崩壊危険区域 など
※ただし、従前居住地の建替えなど一定条件を満たす場合は例外あり。
新たに追加される「気候風土適応住宅」
地域の気候や伝統的工法に配慮した住宅が、住宅ローン控除の対象として位置づけられる予定です。
詳細要件は今後、国の告示で明確化されます。
リフォーム促進税制【性能向上型減税】
改正のポイント
40㎡要件の突破と、長期延長で小規模住宅の性能向上を後押し
耐震・省エネ・バリアフリー改修などを行うことで、所得税・固定資産税の軽減を受けられる制度です。
主な改正内容
・所得税の特別控除：3年間延長
・固定資産税の減額措置：5年間延長
・床面積要件：40㎡以上に緩和
・ローン型リフォーム特例：廃止・一本化
・小規模マンションや都市型住宅でも使いやすい制度設計となりました。
売却・買換え・土地活用関連税制
改正の方向性は「安全」「有効活用」「再生」キーワードに再構築
・災害リスクの低い地域への住み替え促進
・低未利用地・空き家の流通支援
・老朽マンションの再生・除却を後押し
マンション再生の支援強化
・床面積要件：40㎡以上に緩和
・建替え以外に、再生・売却・除却も特例対象
・登録免許税・不動産取得税の軽減措置を拡充
まとめ
今回の税制改正は、
“「中古住宅 × 省エネ性能 × コンパクトな住まい」”を強力に後押しする内容となっています。
一方で、災害リスクや省エネ基準による適格判定はより厳格化されています。契約後に『知らなかった！』ということを防ぐためにも、最新の床面積要件や所得制限を正確に把握し常に最新情報を確認することが重要です。
参考資料
令和8年度税制改正大綱
https://storage2.jimin.jp/pdf/news/policy/212129_1.pdf
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